コラム

 公開日: 2015-07-09 

繰り上げ返済をすべきかどうかはシミュレーション次第

住宅ローンの繰り上げ返済の種類について

念願のマイホームを手に入れて新居での生活…と同時に、いよいよ住宅ローンの返済スタートです。返済期間何十年という年月の長さと負債額の大きさに「ずっと払い続けていけるだろうか」と不安を持つ方も多いのではないでしょうか。

そんな方の多くがまず目を向けるのが繰り上げ返済です。これは、毎月の返済とは別に住宅ローンの一部または全額を前倒しで返済する方法で、返済期間を短くする「期間短縮型」と、返済期間は変えずに毎月の返済額を引き下げる「返済額軽減型」の2種類に分けられ、いずれも住宅ローンの負担を軽くする効果が期待できます。

現在のように預金利子も期待できず、長期低金利時代には「定年まで長く借りていた方が得だ」という意見もあり、判断に困る場合もあるでしょう。

繰り上げ返済のメリットとデメリット

目的は利息の軽減ですが、それぞれ使用方法が異なります。
借入期間はおおむね、最大35年を選択される方が多いのですが、40歳の方では完済年齢が75歳になってしまいます。
それでは、老後の生活も大変ということで定年までには完済したいとがんばって、この「期間短縮型」の繰り上げ返済をやりがちですが、手元に残しておかないといけない貯蓄を投入したり、教育費や老後資金の備えにまで手をつけてやるべきではありません。

というのも、不意の出費や収入減の憂き目にあった場合、結局別のローンを組んだりと、本末転倒になりかねないからです。リタイアまでに完済は大事なポイントですが、あくまでも余裕資金でというのは、忘れないでください。この期間短縮型は期間は返済期間は短くなるのですが、毎月の返済金額が減るということはありません。

「返済額軽減型」は、返済期間は変わりませんが、毎月のローンの返済金額を少なくするということで利用します。
たとえば、変動金利等金利上昇リスクのある住宅ローンを利用していて、金利が上昇し毎月の返済金額が増えてしまった場合、この「返済額軽減型」で繰り上げ返済をしますと、
毎月の返済金額を減らすことができます。返済期間は短くなりませんのでご注意ください。

繰り上げ返済は長期目線で

繰り上げ返済ばかりに、目が行き、がんばって住宅ローンの返済は終わったものの、手元資金はゼロという家計と、ローンは残っているが貯蓄もそこそこあるという家計では、いざというときの対処や安心感、退職後の生活設計においても結果は全く違ってきます。

今は低金利で銀行預金に5000万円預けていたとしても、お金は増えません。
ですが、金利上昇した場合に、預金残高が100万円の場合と5000万円の場合では、お金の増え方は全然違ってきます。金利上昇時代では手元にお金がないと損をしていまします。

このように、時代とともに住宅ローンの返済計画も変えていかないといけないため、繰り上げ返済を必ず行う必要があるか、繰り上げ返済を行うにしても、ほかのライフイベントに影響がでないかなど慎重に検討すべきです。

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