コラム

 公開日: 2015-06-17 

住宅ローンの金利は変動か?固定か?

住宅ローンは変動金利と固定金利のどちらが得?

住宅ローンを借りる際の最も重要なポイントのひとつが、変動金利で借りるか、固定金利にするかということ。
借入金額や期間が大きいほど、金利による支払総額はかなりの影響を受けることになります。今後金利が上がるのか下がるのかは誰にもわかりませんから、景気動向によるリスクがより少ない借り方をすることが重要です。

住宅ローン金利3つのタイプのメリットとデメリットについて

住宅ローン金利は「全期間固定金利型」「変動金利型」「固定期間選択型」の3つに分けられます。

全期間固定金利型は、融資決定と同時に返済終了までの金利が決まるため、返済計画が立てやすく、金利上昇の影響を受けるリスクがない代わりに、他のタイプより金利が高いことや、借入時以降に金利が下がってもその恩恵を受けられないというデメリットがあります。

変動金利型は、金利情勢に合わせて半年ごとに金利が見直されそれにより返済金額は増えるというのが原則ですが、急激に金利が上昇すると返済金額が増えるので、それでは大変なので、5年間は金利が上昇しても返済額を変えないという5年ルールを設けている場合が多いです。
(注意)返済金額は変わらないのですがその内訳は変わります。どういうことかといいますと、金利上昇すると利息が増えるため、たとえば、返済金額10万円は10万円で変わらないとしても、利息が2万から3万になり元金返済が8万から7万になっているということです。

一見、きちんと返済しているつもりでも、実は利息ばっかり・・・ということに気が付かない可能性があります。いまは変動金利も低いので急上昇も考えにくいのですが、住宅ローンは長期にわたって返済していくもの。いつかは上昇する・・・いくら上昇したら,返済金額がいくら増えるのか、その上昇分は家計が吸収できるのかなど、ライフプランとにらみ検証していく必要があります。

家計負担の軽減措置として、5年間は返済額が変わらないというルールはあるものの、(このルールがない場合もあります)金利動向によって総返済額の予測が立てにくく、高リスクであることがデメリットではありますが、銀行の優遇措置等により、現在は固定金利よりも低金利となっています。

金利上昇リスクがあるから、まったくだめというのではなく、たとえば夫婦共働きで、妻の収入をすべてローン返済に回せる場合や借入金額や返済期間をおさえての利用もありだと思います。

固定金利選択型は、5年・10年などの期間限定の固定金利を選択し、期間終了後に再度金利方式を選択し直すことになります。選んだ固定期間が終了するまでは、金利上昇の影響を受けることがありません。注意点としては、選んだ固定期間が終了するまでは、金利タイプの変更はできません。途中でやっぱり・・・・はできませんので注意してください。

ライフスタイルや返済余裕度によって金利タイプを選択しよう

不動産会社でシミュレーションをしてもらう場合、金利の低い変動金利型でされることが多いため、固定金利に比べて毎月の返済額が少なく見積もられがちです。

一番金利が低いローン金利でシミュレーションしたものなので、これなら返済できるかもと安易に決断してはいけません。なにも変動金利がいけないというのではなく、もしも金利上昇して返済金額が増えてしまった場合に、家計に影響がないというなら、大丈夫です。ですが、多くの方がローンを選ぶにあたってそのもしも・・・の検討がされていない。それが問題なのです。

タイプを選択するかは、その人のライフスタイルや返済余裕度によって決めるべきです。

返済金額が大きい方や返済期間が長い方、収入の割に返済額が多い方は、変動金利でなく全期間固定金利の“守りのローン”を。
逆に、ローン金額が少ない方、返済期間が短い方、収入の割に返済額が少ない方は、“攻めのローン”で変動金利向きといえます。

ご自身のライフイベントを維持しつつ、ローン返済を確実に行うための比較検討には、ライフプランキャッシュフロー表が役立ちます。キャッシュフロー作成には経験を積んだプロの意見が何より有効です。ぜひご相談くださいませ。

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