コラム

 公開日: 2016-12-20  最終更新日: 2016-12-26

不動産の競売が不売・不成立になった場合どうなるか?


競売になった不動産は必ず売却されるとは言えません。買い手がつかないこともあります。そうした場合はどうなるのでしょう?

競売物件の価格が決まるまで

競売物件の価格は、裁判所によって決められます。

裁判所に委嘱された不動産鑑定士が評価書を作成し、裁判所はそれに基づいて、まず「売却基準価額」を決めます。

しかし、この「売却基準価額」で買い手がつかない場合、価格を見直し再び募集することになります。

そこで、たとえば「売却基準価額」1000万円の物件でも、そこから20%を引いた800万円以上であれば入札することができるように「買受可能価額」を決定します。入札の最低価格です。
競売物件の価格設定については、民事執行法第60条にその規定が示されています。

特別売却とは

「売却基準価額」は、不動産鑑定士が評価した金額から30%程度割引きした金額になるのが一般的です。

そこからさらに20%を引いた「買受可能価額」を示して物件は売りに出したとしても買い手がつかない、入札がないことがあります。その場合、「特別売却」になります。

「特別売却」と通常の競売との違いは、早い者勝ちになるということです。通常の競売では、たとえばAさんが800万円の値をつけ、それに対しBさんが850万円の値をつけ、Bさんの入札が一番高ければ、落札者はBさんになります。

しかし、特別売却では、特別売却期間に一番早く、最低価格以上で入札した人が落札者になります。

特別売却の期間については法律の規定がなく各裁判所の判断によりますが、普通は開札期日の翌日から始まり、期間は1週間程度です。申出が同時に複数あった時は、くじによって落札者を定めます。

それでも入札がない場合

もし特別売却でも入札がなかった場合は、もう一度、競売をやり直すことになります。

第2回目の競売では、「売却基準価額」「買受可能価額」を下げ、入札しやすくします。そして、それでも入札がなければ第1回目と同じように特別売却を行うことになります。そして、3度競売を行っても入札がない場合、競売は取り消しになります。

一般的な競売で、特別売却でも買い手がつかないということは都心部ではほとんどありません。

もしあるとすれば、権利関係が難しくその処理に手間取る物件が考えられます。価格を下げても売れずに、いつまでも残っている物件は、何かしら重大な問題があると考えていいでしょう。

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