任意売却後の残債務はどうなるか？

地元密着型の不動産アドバイスのプロ

神足武志

こうたりたけし

（株）神姫住宅産業

[ 明石市 ]

コラム

公開日: 2016-12-14 最終更新日: 2016-12-26

任意売却後の残債務はどうなるか？

不動産任意売却

住宅ローンの返済に困り任意売却を選択した場合、残った債務はどうなるか、競売と比較しながら見てみましょう。

任意売却と競売…①売却後の残債

任意売却と競売では売却価格に大きな違いが出ます。

ローンの残債2000万円の物件を任意売却した場合と、競売の場合の違いを見てみましょう。

物件の市場価格を2000万円としてみます。任意売却は市場価値の８割程度で売却することも可能ですから、その売却額は、「市場価格2000万円×0.8＝売却額1600万円」。

一方、競売の場合、市場価格の６～７割程度になるのが一般的です。ここでは６割としてみます。すると、競売の場合の売却額は、「市場価格2000万円×0.6＝売却額1200万円」となります。

残った債務から売却額を引いてみましょう。
任意売却の場合は、「残債2000万円－売却額1600万円＝400万円」となります。
競売の場合は、「残債2000万円－1200万円＝800万円」です。２倍の違いがあります。

任意売却と競売…②遅延損害金

また、住宅ローンの返済が滞ると遅延損害金が発生します。

金融機関によって違いますが、ローンの残債に対し14％を超える利率です（信金系は約18％、ノンバンク系は20％以上になることもあります）。

ローンの残債が2000万円とします。滞納開始時点の残高です。ローン返済滞納から２カ月後に、任意売却によって物件が売却でき、返済を済ますことができたとすれば遅延損害金は、
「残債2000万円×14％÷12カ月×２カ月＝約47万円」です。

これに対し競売の場合、売却まで１年以上かかることもあります。ここでは、１年後として計算してみます。すると、遅延損害金は、
「残債2000万円×14％÷12カ月×12カ月＝約280万円」。これも大きな違いです。

減額してもらえる可能性があります

任意売却をしても、残ったローンが帳消しになるわけではありません。しかし、任意売却後に残債を小額ずつ返していくことが可能になるケースもあります。

たとえば、これまでの月々のローン返済額が10万円として、任意売却後の残債に対しては月々３万円ずつ返済していくということです。
もちろん借入先（金融機関など債権者）の合意が必要ですが、任意売却によって残債をできるだけ少なくすることによって、この合意が得やすくなるのです。競売より任意売却のほうにメリットがある理由の一つです。