コラム

 公開日: 2014-11-17  最終更新日: 2014-11-25

高く家を売りたい人必見。不動産会社の選び方

建物査定に詳しい地元の仲介会社です。

わたしの家、ちゃんと売ってくれているの?

お家を売却されていても、なかなか売れないとお悩みの方がいらっしゃいます。
これには、査定価格や売却方法など、さまざまな理由がありますが、
ご依頼の業者への信頼がなくなってしまうと、その後の取引もなかなかうまくいきません。
一度売却依頼をすると、3か月間はその業者から離れられないため、
仲介会社選びは慎重にする必要があります。

一般に住宅を売却する際は、専任媒介契約による売却を行います。
売却方法には、専任媒介による売却と、一般媒介による売却があります。
一般媒介での売却は、業者は、一生懸命販売努力をしても、
他の不動産会社に契約をもっていかれる恐れがあるため、力がはいりません。
一般媒介のメリットは、数多くの会社に依頼できることです。
ただ、必ず売却が見込める人気のエリアや人気のマンションでは、
そういった条件において業者は我先にと売却活動を行いますが、
われわれの住む神戸市、明石市においては、そういったケースはまれで、
広告費を使って責任をもってしっかりと売却してもらえる、
専任媒介契約による売却が一番おすすめです。
しかし、それは、しっかりとした仲介会社を選ぶことが前提です。
しっかりとした仲介会社、全国ネットの大手仲介会社をイメージされるかもしれませんが、
そうとは限りません。

↑この資料にどのような物件で、どのように売却できるかが記載されています。

業者は、自社で売るため、物件情報を囲いたがる。

大手仲介会社など多くの宅建業者は、広く情報を提供しようというよりも、
自社のチラシやホームページなどを使い、自社のルートのみで売りたがります。
これは、売り手、買い手の両方から手数料をもらうためです。
どちらかというと、少しでも早く成約できるよう、相場より少し安めの金額で
売主と売却価格を取り決めたいと思っています。
そして、それを自社でのルートのみを使って販売したいと考えるため、
できれば、他の不動産会社に情報を提供する前に売却してしまいたいと思っています。
また、大手のように毎週チラシを折り込みしている会社は、その費用をねん出するため、
他の不動産会社から問合せがあっても「商談中」といって断るケースもあります。
いわゆる業者による物件の囲い込みというものです。
そうすると、大手のサイトやチラシのみその物件が広告されるので、
買い手は、そういった大手不動産会社からしか情報を入手することができず、
その物件の購入を希望し、取引を行います。
ここで機会を失っているのは売主様です。
売主様は、スムーズに売れてうれしいと思っているかもしれませんが、
相場より安く販売させられることもおおいといえます。
多くのもう少し買ってくれるかもしれなかった買い手へ
情報がいきわたらずに売却されるのです。
そして、大手仲介会社は、一つの取引で、売り手と買い手の両方から
6%の手数料収入を得て、仲介を行います。
売主様というよりも、不動産会社のメリットといえますね。
すべてがすべてそういうわけではありませんが、
そうならないように注意する必要があります。
どうしても、そういう懸念がある仲介会社にお願いするときは、

・レインズに掲載した証明書
・問い合わせがあった宅建業者と内容の詳細
・他社によるチラシやホームページ広告の掲載OK提示の確約
などを交渉した上で、信頼ある業者に売却依頼されることをお奨めします。

家を売るのに建物の査定を正確に行わない。

古い家を売却する際に、宅建業者が見る点は2つのみ。
使えるか、使えないか、です。
使えないものを売るのは非常に難しい。
できれば使える、綺麗な物件を扱いたいと思っています。
もちろん、中古住宅とはいえ、買い手さんから見ると、れっきとした商品です。
商品は綺麗ほうがいいに決まっています。
リフォームして売った方がいいですよ!とか、
使えないので古家として建物価値はゼロとなりますね!とか
いわれるのは、そのためです。
不動産業者が売りにくいということですね。

しかし、本当に必要なのは、その家がどういう状態であるかという
ことをしっかりと価格に反映させることです。
100万円修繕すれば綺麗になる物件と、500万円修繕しなければならない物件を、
両方、古家なんで建物価値はゼロですよっていわれても、
なかなか納得しがたいとおもいませんか。
つまり、建物の査定根拠が薄い場合があるのではないか、ということです。
しっかりと建物の調査をすることによって、
多くの情報を買主に伝えることができ、安心感が生まれます。
建物の詳細が分からないということは、買い手は、
ブラックボックスを買うようなもので、それでは、誰も購入したがりません。
こういったことを査定時にちゃんと説明してくれるかは、
売却を依頼する業者選びのさいに大きなポイントです。

売るためには、あなたの大切なお家のことを正確に知ってしっかりとPRすること、
こんな商売の基本的なことが抜けていることが多々見受けられます。

神戸リノベーションでは、上記のような不安がない形で、
しっかりと買主様のことを考え、丁寧に査定し、
多くの販売経路を活用した売却活動をおこないます。

こういった不動産業界の事情も是非知っていただき、
後悔しない自宅売却をすすめてください。

空き家の相談窓口について


平成26年~27年にかけて、約200件をこえる兵庫県内の
空き家相談を受け付けて対応しました。
(ひょうご空き家の総合相談窓口の相談員をしていました)
ぜひご相談ください。
http://www.kobe-renovation.jp/cafe03.html

この記事を書いたプロ

神戸リノベーション(㈱谷工務店) [ホームページ]

不動産コンサルタント 谷弘一

兵庫県神戸市西区伊川谷町有瀬1456-3 [地図]
TEL:078-976-1580

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