コラム

 公開日: 2014-10-07  最終更新日: 2016-10-21

築20年の中古住宅の売却を考えています。まずどうすればいいですか。


中古住宅は建物が勝負です。あとは売却価格。

先日、明石市上ノ丸で中古住宅を売りに出させていただきました。
それは駐車場がない古家で、所有者様もこのまま売れるのかどうか、
という心配をされていました。
われわれは、ある方法を使ってきっちりとした売却をおこないました。
中古住宅で見た目が古くて、きたなければ、買われる方はどうおもうでしょうか。
まず、ほしくないと思います。
たとえ、想像で、リフォームすればきれいになると思っても、
具体的に、その建物についての情報が何もなければ、
その感情を取り去ることはできません。
たとえ、安くても、古いものは敬遠されるのです。
その場合、土地の値段が基本となります。
それは、中古住宅を解体して更地にした場合の価格から算定します。
その価格から逆算して、今の売却価格を決めていきます。
そうすると、よく言われるように、
築20年を超えると建物価値はゼロ円ということになりがちです。
そうならない方法がわれわれのある方法です。


□空き家の相談はこちらから。

建物の価値は本当にゼロですか?

みなさんが今住んでいる家が、建物価値ゼロ円ですといわれても、
まったく信じられませんよね。
だって、今使っているということは、何らかの価値があるからでしょう。
それが、解体費用分がマイナスですっていわれると驚くしかないのが現状です。
実は、今、それをしっかりと価値をつけていこうという試みが国策として行われています。
それが建物調査です。
われわれは、今の建物にどういった不具合があるのか、
どういう構造の状態なのか、しろありがいるのか、などを、
しっかりと買い主の方に情報の提供をおこなった売却をすすめます。
もちろん、その前に住宅の健康診断といわれる建物調査をおこないます。
また、住宅ローン控除のための耐震基準適合証明書が必要かどうかも含めて、
買い主様にメリットのある情報をしっかりとお伝えします。
これは、知らないことによる不安をとりのぞき、
情報によって、建物の価値を変えていき、安心感を引き出す方法です。

あとで言われる値引き要因を消しておきましょう。

もし、売却中、買いたい方が、こられるとします。
その方が、建物調査をしたいといわれました。
行ってもらった結果、雨漏りの可能性を指摘された場合、
その修繕費は、値引き要因となってしまいます。
こないだの北区の空き家を売却された事例では、われわれが調査を行い、
30万円の雨漏り修繕費用を値引き要請させていただき、
売主さんにご対応いただきました。
こういったことは、お持ちの売主さんが、その建物の状態をわからないことに起因します。
自分の建物の価値をゼロにしないように、まずは、価値を知ってその上で売却することが、
価格交渉時のお互いの早期の納得につながります。
宅建業者は、依頼のあった売り主のため、また、依頼のあった買い主のため、
しっかりとしたエージェントになるべきです。
そのためにも、建物の売買については、建物の情報を把握しておこなうことが、
今後一層求められます。
そういった売却方法が築20年の古家の住宅には必要ではないかと思いますので、
こういったこともご参考ください。

今のお家、使われていないお家の活用相談、
売却査定、賃貸査定など、建物調査を
含めた査定まで、相談にのりますので、
お気軽にご連絡ください。

□空き家の相談はこちらから。

空き家の相談窓口について


平成26年~27年にかけて、約200件をこえる兵庫県内の
空き家相談を受け付けて対応しました。
(ひょうご空き家の総合相談窓口の相談員をしていました)
ぜひご相談ください。
http://www.kobe-renovation.jp/cafe03.html

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不動産コンサルタント 谷弘一

兵庫県神戸市西区伊川谷町有瀬1456-3 [地図]
TEL:078-976-1580

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