コラム

 公開日: 2012-09-14  最終更新日: 2014-08-01

古くても売れるマンション、安くても売れないマンション(後編)



神戸市須磨区妙法寺 サンヴェール須磨妙法寺モデルルーム
モデルルームホームページはこちら⇒http://forestreform.co.jp/about/modelroom.html

新築マンションを買う時点で予測できないことは…
①あなたが買ってから、周囲で売りに出される新築マンションの戸数
②10~15年後、中古マンションとしてどれくらいの値段がつくのか?

結局、新築マンションを買う時点では、立地や生活環境、設備仕様以外は何もわからないという結論になりました。

でも、中古マンションを探す立場になると、かなり正確な情報がチラシやインターネット、不動産業者から得ることができます。

【あなたが自分で調べられること】
①価格が適正かどうかは、yahoo不動産屋や仲介業者のHPで簡単に見られるので一通りは判断できます。
②既に建っているマンションなので、実際に見に行って全体の雰囲気を確認できます。
建物全体がきれいかどうか
周辺にあなたが好まない施設や建物がないか
管理事務所が機能しているのかどうか
駐輪場や駐車場が整理整頓されているか
エントランスや廊下、ゴミステーションがきちんと掃除されているか
幼稚園バスや学習塾バスのお迎え場所が近くにあるか
車などの騒音がうるさくないかどうか
坂道のしんどさ

以上の点は、不動産業者に室内を見せてもらう時には確認しづらいので、事前に確かめておくことをお勧めします。

【不動産業者と一緒に確かめること】
①検討住戸の室内を見学して、間取りや設備、日当たり、風通し等を確認する。

②売り主さんの売却理由を必ず確認する。

売り主さんが居住中の場合は、あまり心配する必要はありませんが、空家の場合には様々な不安要因があります。
一番嫌なのは、心理的瑕疵物件です。売主が事件で不審死したり、首つりや投身自殺した物件のことを言います。
冗談のように聞こえるかもしれませんが、霊的現象が起こることもこれに含まれます。

最近は仲介業者に事実の公開義務がありますが、中には××な業者さんもいるかもしれませんね。そんな時は、他の業者さんに聞き合わせればすぐにわかります。

③大規模修繕等、共用部の修繕記録、修繕積立費・管理費の残高やこれらを払わない未収金と戸数を提出してもらいましょう。
全体戸数の割に未収金が多いのは、今後のマンションの維持管理ができない可能性が高くなります。

私見ですが、マンションが売れ行きを左右する要因は下記の通りです。

①区分所有者が管理費・修繕積立費をきちんと払うこと。
②管理組合が修繕計画に基づいて共用部を維持管理すること。
③区分所有者が管理規約を守ること(特にペット問題)

管理組合がきちんと機能するということは、他のマンションと見比べられた時に優位に立てるということです。売り主さんであるあなたが、上記3項目を守ることはそれだけで価格が維持されるということです。

次はあなたが住む(=売る)室内をいかに商品にするかということです。
商品にするとは…
室内全体の清掃、整理整頓が行き届いていること
先に転居できるなら、空っぽにしてから売る
資金に余裕があるなら売るために最低限度のプチ改修をする

安くても売れないマンションは、たぶんあなたが一目見ればわかるはずです。
古くても売れるマンションは丹念に見て歩けば大丈夫です。買ってからどんなリフォームをしたいか、迷ったら是非、当社のホームページにどうぞ⇒http://forestreform.co.jp/top/index.php

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森林浴生活株式会社 [ホームページ]

福祉住環境コーディネーター 髙岡恭平

兵庫県神戸市須磨区清水台1-8 グレーシィ須磨アルテピア1番街1階 [地図]
TEL:078-766-2435

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