コラム

 公開日: 2017-02-21 

『損をしない物件』を狙う!!

こんにちは、ピタットハウス明石大久保店の林﨑です。
当コラムをいつもご覧頂き、有難うございます!

マイホームは高額な買い物なので、いざ自分が売却する時には
高めの価格で売りたい!という希望をお持ちの方がほとんどかと
思います。
例えば、携帯電話でもそうですが、8万円で買ったものが、売る時には
5千円…。
それよりは、8万円で買って2万円で売れる方が、当然嬉しいワケです。
動産と同じようには出来ませんが、高額であるがゆえに、何を重要視すれば、
「嬉しい」状態になるのか?答えは単純です。

ポイントは3つ

まず1つ目ですが、「場所・立地」です。
単純に、駅に近い事。
徒歩5分以内、がほぼ鉄板でしょう。
「後々場所を変えようがない不動産」ですので、この「立地」を間違えなければ、
2~30年経過しても、賃料相場や売買相場の変動はゆるやかなのが一般的です。
2つ目は、騒音の大小。駅前は、原則騒がしいものです。
ですが、さすがに線路や高架かぶりつき物件などは、多少敬遠されてしまいます。
もちろん、例外もあります。その建物の構造や窓・サッシの種類等によって、
開口部を閉めていれば、そんなに音が気にならない物件です。
利便性の方が上をいくからでしょう。
また、バルコニー側が幹線に面している物件も多少敬遠されます。
電車と違い、排気ガスの問題があるので、ファミリータイプの場合は、
「洗濯物が……」という現実に直面しがちですので。
物件数は少ないと思いますが、出来れば、架線や幹線から少しズレた
立地が良いでしょう。
最後に3つ目は、人口が減少していない街、もしくは増加している街。
インターネットで「○○市 人口 統計」と検索すれば、結構細かい統計が
確認できます。(注:各自治体によります。)
人口が減少傾向の街よりは、これも出来れば、ですが、人口が増加傾向の
ある街の方が良いと考えます。やはり、消費者が増えれば増えるほど、供給側も
増えていく事が多いので、色々なお店(飲食店・コンビニ・100均等)や医療(内科・
小児科・歯科・整形外科等)、金融機関等も充実していきます。
この好循環が続くと、いわゆる「住みやすい街」とか「住みたい街」に成長していくのです。

買う時には安く、売る時には高く

人の「欲」というのは勝手なもので、原則論、人は「損をしたくない」ワケです。
私も当然そうですが。
ここで勘違いされると困るのですが、不動産を1,000万円で購入して、
売却する時には2,000万円で!という欲の事ではありません。
3,000万円で購入して、1,000万円とかで売却はしたくない!という方が
ほとんどでしょう。
要は「損」をしたくないだけです。基準がありそうで、確定的な事は無いに等しい。
未来の事は誰にも分りませんからね。この点で、皆さんは悩むのではないでしょうか?
強いて基準、と言えそうな試算をしてみましょう。
例えば、1,400万円で駅近中古マンションを購入して、管理費・修繕積立金
合計が毎月1.8万円とした場合。それで、購入物件周辺の賃貸で住んだ場合の
賃料が毎月8万円だったとします。固定資産税・都市計画税は年間9万円とします。
そうしますと、
  ◇賃料:1年間-96万円、10年間-960万円 -①
  ◇管理費等:1年間-21.6万円、10年間-216万円 -②
  ◇固定資産税:1年間-8万円、10年間-80万円 -③
  ◇購入時諸費用:140万円 -④
購入価格1,400万円+必要経費(②+③+④)-①=876万円
という計算となり、10年後に876万円以上で売却出来れば、決して損はしていない、
と言えるワケです。
売却時にも諸費用がかかりますが、購入時と比べると決して大きくはありません。
仮に40万円とした場合、876+40=916万円以上で売却出来れば良いのです。
但し、あくまでも未来の事ですので、断言は無理ですが、傾向と対策は練れるハズです。

視覚にとらわれない

そうは言っても、築年数が新しい方が、同じ10年後や15年後でも需要が
あるんじゃないの?と考える方もいらっしゃると思います。
まず、汚いよりは綺麗、古いよりは新しい、不便よりは便利、という感覚は
ほとんどの方に該当するでしょう。但し、実際に「住む」事になった時、いくら
キレイな部屋でも、毎日の通勤が不便、とか、毎日の買い物が不便、となった時、
「あ~、多少古い物件でも、毎日がラクな方が良かったなぁ。」と感じる方が
多いのも事実。
どうしても、物件を内覧した時に「うわっ!すっごいキレイ!」とか「設備がすごい!」と
目を奪われてしまいます。
それ故に「毎日のコト」が遥か彼方へ飛んでいくんですよね。
まぁ、仕方ありませんが…。
逆に、
築年数がそこそこ古く、設備もイマイチ、便利もあまり良くない、けど賃料が
安いからこの物件で!!
…こんな風にはなりにくいと思いますが、皆さんいかがでしょうか?
目の前に見えるものも大事ですが、住まい探しでは見えない(又は見えにくい)
事柄に気を付けてみて下さい。
「何故、自分は住まいを探しているのか?」
その本来の目的を見失っては本末転倒です。

前述の内容を踏まえて実際に住む為の物件を購入すると、いざ住み替えが
必要になった時でも、慌てたり、がっかりする可能性が低くなります。
購入時に、ある程度の安心感が生まれるからです。もし、マイホームを手放す
又は貸す時でも、極端に安い価格になる事はないだろう、極端に安い賃料には
ならないだろう、と考える事が可能となります。
この状況は、2軒目取得(住み替え)時にも、当然プラスに働きます。
これが、購入価格から、かなり低い金額で売却となった場合、次を考える時の
足枷となってしまいますので、十分注意して下さい。
簡単な項目ではありますが、将来的に影響が出る大事なポイントでもありますので、
「ブレないマイホーム」取得を、ぜひ実現して下さい。

当社HP:http://www.ph-okubo.com/

Copyright © 2006 arde.Co.,Ltd. All rights reserved.

この記事を書いたプロ

アルデ 株式会社(ピタットハウス明石大久保店) [ホームページ]

宅地建物取引士 林﨑哲也

兵庫県明石市大久保町駅前1-13-26 水野ビル1F [地図]
TEL:078-934-1122

  • 問い合わせ

このコラムを読んでよかったと思ったら、クリックしてください。

「よかった」ボタンをクリックして、あなたがいいと思ったコラムを評価しましょう。

0

こちらの関連するコラムもお読みください。

<< 前のコラム 次のコラム >>
最近投稿されたコラムを読む
 
このプロの紹介記事
林﨑哲也 はやしざきてつや

売買・賃貸両方に強みを持つ明石地域密着の不動産会社(1/3)

 JR大久保駅北口を出てすぐ。爽やかなグリーンの看板が目印のピタットハウス明石大久保店(アルデ株式会社)は、大久保エリアを中心に売買仲介・賃貸仲介・賃貸管理などを行う地域密着の不動産会社です。 「物件のメリットはもちろん、デメリットもき...

林﨑哲也プロに相談してみよう!

神戸新聞社 マイベストプロ

新居探しからリフォーム、相続税対策までワンストップで対応

会社名 : アルデ 株式会社(ピタットハウス明石大久保店)
住所 : 兵庫県明石市大久保町駅前1-13-26 水野ビル1F [地図]
TEL : 078-934-1122

プロへのお問い合わせ

マイベストプロを見たと言うとスムーズです

078-934-1122

勧誘を目的とした営業行為の上記電話番号によるお問合せはお断りしております。

林﨑哲也(はやしざきてつや)

アルデ 株式会社(ピタットハウス明石大久保店)

アクセスマップ

このプロにメールで問い合わせる
プロのおすすめコラム
『JR大久保駅まで徒歩6分!』の新築戸建が毎月〇万円で?!
イメージ

こんばんは、ピタットハウス明石大久保店の林﨑です。当コラムをいつもご覧頂き、有難うございます!一戸建...

[ 不動産購入 ]

『大久保町福田』築21年分譲マンション、その価格は?!
イメージ

こんにちは、ピタットハウス明石大久保店の林﨑です。当コラムをいつもご覧頂き、有難うございます!皆さん...

[ 不動産売却 ]

『大久保町駅前』のマンション、その魅力とは?!
イメージ

こんにちは、ピタットハウス明石大久保店の林﨑です。当コラムをいつもご覧頂き、有難うございます!JR明...

[ 不動産売却 ]

新快速停車駅は不利?!徒歩5分以内が断然有利!
イメージ

こんばんは、ピタットハウス明石大久保店の林﨑です。当コラムをいつもご覧頂き、本当に有難うございます!...

[ 不動産賃貸・購入 ]

駅まで徒歩21分なのに『大久保町茜』は、なぜ人気?!
イメージ

こんばんは、ピタットハウス明石大久保店の林﨑です。当コラムをいつもご覧頂き、有難うございます!皆さん...

[ 不動産購入 ]

コラム一覧を見る

スマホで見る

モバイルQRコード このプロの紹介ページはスマートフォンでもご覧いただけます。 バーコード読み取り機能で、左の二次元バーコードを読み取ってください。

ページの先頭へ