コラム

 公開日: 2016-10-25 

売る為に買う?!投資ではないのに、何故?


厳密に言うと、実家に戻らなければいけない等の理由で、
「将来的に、ほぼ確実に手放すであろう不動産」という意味です。
それを踏まえて、購入(又は建築)する際に、注意しておく事、
考えておく事、この2点に焦点をあてます。
当初はずっと住むつもりで購入しても、色々な事情で手放す事があります。
今回は、そのような「たまたま手放す」ではなく、「ほぼ確実に」売却する
であろう方が主に対象となるお話しです。

資産価値の有無によって、将来的な実損に影響する

よく言われます。
「ここを購入した場合の資産価値って、どうなんですか?」と。
その方へ、「資産価値って、どういう意味でお考えですか?」と聞くと、
明確な答えが返ってくる事は稀です。ほとんどの方が、価格が落ちない、
と定義しているようです。
じゃあ、価格が落ちない、又は落ちにくいのは、どんな物件になるのか?
根本は、ここではないかと考えます。希少性が高いものは人気が高く、
価格も高い。不動産での希少性の高さは、どのように判断出来るのか?
これまでのコラムでも述べてますが、原則、利便性の高い場所が
好立地であり、賃貸でも売買でも、相場の高いエリアを指します。
交通及び生活利便性の高いエリアが不人気であるはずもない為、
必然的に高めの相場で長年推移します。逆に、人気があるからこそ、
住人が増え、商業施設や金融機関、医療関係などが充実しているとも言えます。
その中で好立地の不動産が溢れるほど市場に流通しない為、必然的に
「希少性が高い物件」となるのです。
高額だからといって、あまり人気のない、若しくは不人気エリアの物件を
購入すると、将来的にお荷物となる可能性が高くなります。

売る、が前提であっても、貸せる事もポイント

借りるよりも購入する方が、今は超低金利なので毎月のランニングコストが
抑えられるし、マイホームだから気兼ね無く住めるし、などのメリットから、
マイホームを購入される方は増えてます。将来的に売却を視野に入れた場合、
リスクヘッジとして「貸せる物件」であるかどうかも考慮する必要があります。
これから先、不動産流通市場がどのような動きになるか、確実な予想は出来ません。
バブル時のような、極端な高騰・暴落は無いにしても、時期によっては売却が
良いのか、賃貸が良いのか、選択が出来るに越したことはありませんし、難しく
考える必要も全然ありません。
前述のように、利便性の高い物件を選べば良いだけです。
建物が古くなっても、余程の事がない限り「好立地」という条件が変わる事は
無いからです。賃料は、専有面積や階数などに左右される可能性はありますが、
「住みたくない場所」ではない為、相場から乖離した賃料でない限り、ほぼ確実に、
借主は見付かります。

実際に住んだ期間の費用はいくら?

当然ですが、居住すると、賃料などの費用は必ずかかります。
賃貸と購入での比較を、単純に計算してみましょう。

JR大久保駅を最寄り駅とします。※駐車場は、無しで計算します。

まず、賃貸物件の場合、
  駅まで徒歩3分(もちろん利便性は「良」です)
  3LDK 75㎡ 3階部分 賃料:118,000円
  118,000円×12ヵ月×10年=14,160,000円

これに対し、
 同マンション(中古で購入、他条件は同じ)
 価格:19,800,000円
 住宅ローン毎月返済額:54,292円(1,980万円借入)
 金利:0.825%
 返済期間:35年
 管理費・修繕積立金合計:約22,000円
 合計月額:76,292円
 76,292円×12ヵ月×10年=9,155,040円
 固定資産税が仮に年間100,000円かかったとして、
 合計:10,155,040円 

10年後で、すでに約400万円の差が出ます。
もちろん、このマンションを売却する時に、「好立地」であるこの物件が、
200~300万円、という事はほぼあり得ません。
徒歩圏外の築40年クラスが、200~350万円で取引きされて
いる事実がありますから。
「資産価値の高い」不動産とは、このような物件の事を指します。

間違いない1本の「柱」を持っていると、確実に売却する
予定の場合、特に簡単に不動産を購入する事が出来ます。
不動産は、どうしても金額が大きいので、色々と考え、悩み、行動が
遅くなるのは仕方がない、かもしれません。
但し、購入動機が明確で、実際に手に入れる事が可能な方は、
行動が遅くなる事で、良い物件を逃す可能性が高い事も理解しておいて下さい。
売買事情も賃貸事情も本当に分かっていて、その上でお客様への
適切なアドバイスが出来る、そんなパートナーを、ぜひ探してみて下さい。

当社HP:http://www.ph-okubo.com/

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