コラム

2016-06-28

現状有姿での売却、勘違いすると失敗する

戸建・マンション又は土地、どれにしても「不動産」では同じ
括りとなります。また、住居の場合はオーナー様の使用程度や
改装履歴が売却時に影響します。
今回は、いざという時に売却を失敗しない為、いくつかの注意点を述べていきます。

顧客が内覧して納得できる状態かどうか

新築以外は当然の話しですが、一度、人が住むとどうしても
室内が汚れたり、傷んだりします。但し、オーナー様(ご家族含む)の
入居状態の良し悪しで、売却時に顧客が気に入るか気に入らないか、
判断が分かれる事になります。
既存(中古)住宅の場合、原則は現状有姿でのお引渡し、
つまり見たままの状態でマイホームを購入する事になります。
とすれば、顧客の心理としては、改装費用が多額になるよりは、
少しの費用で引越し出来る状態の物件の方が良いワケです。
オーナー様によっては、「相場より低い価格設定であれば、それで
売れるでしょう?」と言われます。しかし、実際に接客をしている立場で言うと、
安くても程度が悪い物件は案内どころか物件提示する事もほぼしません。
さらに、『買値+改装費=相場価格』という公式を顧客へ説明しても
なかなか理解して頂く事が出来ないのが実情です。
顧客のほとんどは「価格が相場より安くても、結局リフォーム費用が
すごくかかるのなら…」と言うのです。
また、どうせ購入するのなら、見た目がすごくキレイなフルリフォーム物件
を購入した方が安心感もあります。程度の悪い物件を大改装する
楽しみというのも、もちろんありますが、施工後のイメージが完全ではありません。
誤解されると困りますが、オーナー様に、事前にお金をかけて
キレイにしておきましょう!とオススメしているワケではありません。
設備が古くなっているものは仕方がないのです。
お伝えしたいのは、
「自分の家だから、どう使っても良いでしょう?」
「自分達は気にならないから、掃除とかは適当で良いでしょう?」
などの考え方を見直しましょう、という事なのです。築35年級でも、
オーナー様が手をかけている住宅は、設備が古くても好印象を与えてくれます。

どうすれば売却できるのか

「多額の費用をかけてキレイにする」事は必須ではありません、と前述しました。
一気に多額の費用が掛かるのは何故なのか?それは、居住年数にも
よりますが、一定期間毎に定期的にメンテナンスを行っていないからです。
例えば、ガス会社によると、給湯器は耐用年数が7~8年程度が
一般的であり、本来はその周期で交換が必要との事。実際は、
お湯の出方がおかしい、もしくはお湯が出ない、などの症状が出て
初めて交換します。これを、お湯が出なくなって困る前、おおよそ
12~15年の間に交換しておくと、築20年の時に売却しても
「○○年に給湯器を交換済」と買主様へ伝える事ができ、かつ安心感を
与える事が出来ます。他に、キッチンや浴室、洗面台などもそうです。
一気に交換するから高額になり、施工が出来なくなる。そして、
いざ売却する時に大幅に値引きせざるを得ないのです。もちろん、
一つ一つの交換費用も安いものではありませんので、絶対に
しておかないといけない要素ではありません。
但し、もし可能なら、10年・15年・20年を目安に経年劣化した設備を
換えてみてはいかがでしょうか。その上で、整理・整頓・清掃を心掛けると、
もしもの売却時に買主様が早く見付かるはずです。

売却する為にメンテナンスを行ったり、清掃をきちんとするものではありませんが、
もしもの時に慌てたり、買い手がつかなかったり、安値で手放す事がないように、
普段から準備しておきたいものです。
それに、日常からマイホームに手を掛けていると、暮らしている間も気持ちが良いものです。

当社HP:http://www.ph-okubo.com/

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