コラム

2016-06-07

不動産を売却する際のリスク

お持ちの資産(不動産)を現金化したい方、次の不動産に
買い替える為の資金作り、意向や事情がそれぞれあると思います。
そんな時、色々と不安を抱く事はありませんか?

売却しても一定期間責任を負う

売主には、買主へ所有権が移転した後も「瑕疵担保責任」を
負う義務があります。
「雨漏り」「給排水管の不具合」「白蟻の被害」この3点は、
一般的に1~3ヵ月間の責任期間があります。
給湯器やビルトインコンロなどの設備は、一般的に1週間
(7日間)程度です。
売買契約締結時に「物件状況確認表」と「設備表」に現況を
記載したものを添付します。その中身は、設備の有無や故障
等の有無が記載されますので、契約締結時までに状況を
確認する必要があります。不具合がある場合は、そのまま
記載し、買主へ説明する事になります。既存(中古)物件は、
あくまでも現状有姿の引渡しですので、全てが使用出来る
状態でなくても構いません。但し、前述した通り、設備が有り、
不具合が無い場合は一定の期間、売主の責任にて補修
等を行わなければいけません。

一戸建ての場合は境界明示が必要

築年数が古い家屋が建っている場合、隣地との境界が
曖昧な事が多々あります。法務局で「地積測量図」が
取得出来ても、現地には境界標(杭など)が無い場合が
あります。買主としては、購入して引越しをした後、当然
隣人と揉めたくはないですよね?その為、売主にて、引渡し
までに境界標等の復元を行う必要があります。土地家屋
調査士に依頼し、隣地所有者の立会いのもと、確認・復元
作業を行います。もちろん、その費用は売主の負担となります。
万一、測量図が無い場合は、測量し直す事になりますので
多額の費用がかかる事になりますが、後々に問題が出てきた
場合は、その費用では収まらないケースもあります。多少
高額でも最初にきっちりしておきましょう。
雨漏りや白蟻被害の状況についても、出来れば事前に
専門家の調査を行いましょう。

売却益に対する税金

売却で手に入る金銭は、通常所得税が課税されます。
ですが、金額が高くなるので色々と特例があります。例えば、
マイホームとして使用していた建物(土地含む)なら、居住
期間の長短に拘らず、譲渡所得から3,000万円の特別
控除が出来ます。ちなみに、譲渡所得の計算式は、

課税譲渡所得金額=譲渡価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除

となります。
尚、取得費計算の注意点ですが、建物については経年劣化
する為、当初の建物取得費から減価償却相当額を差し引いて
計算しなければいけない点です。また、譲渡費用は収入
印紙代や仲介手数料など、売却時に直接かかった費用です。
ただ、現在の市況を考えると、ほとんどの場合、課税される程の
高値で取引きされる事はありません。バブルの頃とは状況が
全然違います。関東の一部では、ミニバブル物件があるようですが、
関西で一個人が所有するものとしては、ほぼ所得税がかから
ないと考えて良いでしょう。

居住用としての不動産に対しては、いくつもの特例があり、所有者には優しい税制となってます。

当社HP:http://www.ph-okubo.com/

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